Маржинальность складских девелоперов перестает быть двузначной

Рынок накрыло третьей волной подорожания стройматериалов

Себестоимость строительства складской недвижимости по итогам I полугодия 2021 года выросла на 25-35%. Такие оценки озвучили участники экспертной сессии XVII ежегодной конференции Knight Frank «СКЛАДываем новую реальность».

В частности, в 2020 году себестоимость квадратного метра составляла порядка 27 000 рублей. В августе 2021-го этот показатель увеличился до 40 000 рублей, сообщил исполнительный директор Radius Group Захар Вальков. – Девелоперская маржинальность снижается, – констатировал спикер. – При том что девелопмент рискованный бизнес, доходность должна быть двузначная. Мы же оказываемся в ситуации, когда доходность стремиться к 10-11%. Причем чтобы достичь маржинальности в 9-11%, арендные ставки на склады должны составлять не 5 000 рублей, а уже 6 000 рублей за квадратный метр, добавил руководитель коммерческого девелопмента «Михайловский девелопмент Групп» Александр Гутекулов. Иначе экономика проекта просто не складывается, подчеркнул эксперт. Дополнительные запросы со стороны участников рынка e-commerce повышают себестоимость строительства объекта класса «А» в Московском регионе до 45-47 тысяч за квадратный метр, отметил директор департамента управления строительством Knight Frank Алексей Аношин. В числе таких запросов наиболее частотными являются оборудование дополнительных офисных площадей, мультитемпературных складов, фармацевтических блоков и т.д. Рост себестоимости строительства спикеры в том числе связывают с подорожанием стройматериалов. По словам директора по развитию компании «МегаСтрой» Сергея Молодова, в первую волну в цене вырос металл – в среднем на 100%. – Металлоконструкции имеют огромный удельный вес в стоимости квадратного метра складской недвижимости. Это и металлоконструкции кровли, и профлист, и арматура, и сэндвич-панели, – подчеркнул спикер. Так, профлист по итогам I полугодия подорожал на 117%, воздуховоды – на 89%, сэндвич-панели и арматура – на 75%, трубы электросварные – на 65%, подсчитали аналитики Knight Frank. – Во вторую волну мы наблюдали рост цен на изоляционные материалы. По факту речь идет о подорожании в 2-3 раза. Это ПВХ-мембраны и минераловатные плиты. Приведу реальный пример из нашей практики. В апреле 2021 года мы закупили материалы, в том числе и кровельные. Через 1,5-2 месяца наш поставщик обратился к нам и предложил купить у нас материалы, которые он же нам и продал, по цене почти в 2 раза выше. Предложение мы отклонили, – рассказал Сергей Молодов. Сейчас рынок переживает третью волну подорожания стройматериалов, добавил эксперт. Например, бетон растет в цене примерно на 3% в неделю последние 1,5-2 месяца. А асфальт подорожал на 25%. Существенно подорожало и сырье, из которого производятся стеллажные и мезонинные конструкции, отметил директор по продажам COMITAS Сергей Федоров. За последние 7 месяцев рост составил порядка 120%. В результате при оснащении склада стоимость одного паллето-места увеличилась с 2 000 ррублей до 3 800 – 4 000 рублей без НДС. Напомним, по данным Knight Frank, за девять месяцев текущего года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 488 000 квадратных метров складских объектов. До конца года заявлено еще 612 000 квадратных метров. Таким образом, объем ввода в Московском регионе станет максимальным с 2014 года. При этом доля вакантных складских площадей достигла 0,6%. Это минимальное значением с I полугодия 2008 года, когда доля свободного предложения не превышала 0,4%.