Ретейл выходит на стройплощадку

Услуги девелопера обходится в среднем в 6-12% от общей стоимости складского проекта

Из-за роста стоимости строительства складских комплексов розничные сети решили начать реализовывать подобные проекты самостоятельно. В частности, французский DIY-ритейлер Leroy Merlin выкупил у Radius Group 7,5 га для возведения логопарка в подмосковном Домодедово. По этому же пути уже в ближайшем будущем может пойти продуктовая сеть «Верный».

Это нетипичное поведение на рынке, отмечают опрошенные «Логирусом» эксперты. Традиционно девелоперы сами строят складские комплексы, чтобы потом сдавать в них площади в аренду. Обычно они не выставляют такие объекты на продажу. Однако строительство своего склада не всегда ведет к снижению затрат, отмечает инвестиционный директор Radius Group Алексей Романцов. – Экономия на девелопере при строительстве объектов в большинстве случаев мнимая, –считает собеседник «Логируса». – Из-за относительно простой конфигурации здания, может показаться, что строительство склада – это простая задача. Однако эти объекты уже давно перестали представлять собой просто пол, стены и потолок. Сейчас каждый склад – это сложное технологичное здание, строительство которого требуется опыта, квалифицированной команды и глубокого понимания задачи. Как отмечает эксперт, услуги девелопмента в среднем в проекте составляют порядка 6-12% от общей стоимости его реализации. Однако передача непрофильных функций профессионалам может сократить издержки более чем на треть и уберечь от незапланированных затрат, уверен Алексей Романцов. По словам эксперта, профессиональные девелоперы, к примеру, работают на цифровых платформах. Эти сервисы помогают в режиме реального времени пересчитать себестоимость и оценить возможности и риски. – Сейчас, когда рынок недвижимости настолько турбулентный и постоянно растет себестоимость строительства, регулярная оценка рисков важна как никогда, – уверен собеседник «Логируса». – Еще одно преимущество – помощь в устранении коллизий между различными инженерными сетями (столкновение, наложение или несовпадение в тех местах, где это необходимо), помогает это предотвратить. Кроме того, профессиональный девелопмент – это еще и гарантия максимально эффективного использования площадей, возможность интегрировать схему размещения технологического оборудования в строящемся здании для исключения несостыковок в ходе монтажа, а также для правильного расчета необходимых технологичных параметров здания (размер, высота, нагрузка на пол и т.д.), добавил Алексей Романцов. – Девелопер отвечает собственным бюджетом за исполнение работы в срок, просчитывает позитивный и негативный сценарии, сравнивает фактически выполненные работы с запланированными и случаях отставания от графика, разрабатывает план компенсирующих мероприятий, оптимизирует работы, время и затраты. С учетом роста фонда оплаты труда в сегменте строительства, перенос ввода объекта в эксплуатацию на несколько месяцев может стоить десятки миллионов, а если считать упущенную выгоду заказчика, сумма составит сотни миллионов, – говорит Алексей Романцов При этом эксперт не исключает того, что любая компания в принципе может построить склад самостоятельно. Потребуется лишь время и наличие компетентных внутренних служб, которые смогут выполнить поставленные задачи. Напомним, по оценкам Knight Frank Russia, объем качественного складского предложения в России – объекты класса «А» и «В» – с 2007 года вырос в 4 раза: с 8 млн до 31 млн рублей.