Ценник на московские склады может незапланированно вырасти

В числе причин – замедление инвестиций в новое строительство и смещение акцента инвесторов на спекулятивные объекты

Арендные ставки на складские площади в Московском регионе растут синхронно с общим уровнем цен и могут дополнительно вырасти на фоне растущего спроса на распределительные центры и склады для онлайн-ретейлеров, рассказал «Логирусу» управляющий партнер компании ILM Андрей Лукашев. Также, по его словам, толкать цены вверх может замедление инвестиций в новое строительство и смещение акцента инвесторов на спекулятивные объекты. При этом в Москве постоянно растет спрос на склады «последней мили», а формируют его преимущественно торговые компании, крупные ретейлеры, сетевые интернет-магазины и логистические предприятия. – Лидерство онлайн-ретейла со специфическими требованиями к поглощаемым площадям дает основания полагать, что в 2021 году девелоперы последуют за спросом и в структуре предложения станут играть более важную роль объекты, построенные под заказчика, – спрогнозировал эксперт.

В то же время спрос становится более требовательным к оснащению склада, добавил господин Лукашев. Даже относительно небольшие игроки e-commerce заинтересованы в полноценных распределительных фулфилмент-центрах, способных обеспечить все шаги бизнес-процесса от оформления заказа до выдачи или отгрузки. На сегодняшний день высокий спрос фиксируется на склады в черте Москвы, отметил коммерческий директор Ghelamco Александр Перфильев. Согласно его оценке, на эти площади более высокая ставка, по сравнению со складами класса А, которые находятся за 15-30 километров за МКАДом. Одновременно существует дефицит таких площадей, отсутствие предложения на рынке. – Высокий спрос связан с тем, что в столице практически не строятся новые склады, при этом каждый год их количество уменьшается. Промзоны выводятся, на их месте строят жилье, офисные и торговые центры. Соответственно при небольшом строительстве новых складов общее количество внутри МКАДа сокращается, – пояснил Александр Перфильев. Сегодня спрос на такие помещения возрос дополнительно, добавил он. Это обусловлено ростом электронной коммерции, появлением интернет-магазинов, работающих внутри МКАД, расширением работы логистических компаний, обслуживающих этот трафик, и появлением складов «последней мили». Так, помимо существующего дефицита на площади, появился дополнительный новый спрос. Более высокие ставки, в сравнении со складами Московской области, обусловлены несколькими факторами. Во-первых, стоимость земли в черте столицы примерно в 5 раз выше, чем в области. Во-вторых, в городе строительство идет дольше в 2-3 раза – это в первую очередь связано с временем, которое потребуется на согласование. В-третьих, сами строительные работы в Москве дороже. А низкая вакансия складов в столице связана с тем, что компании, арендовав склад, стараются не переезжать, поскольку новое место найти трудно. По этой причине высвобождаются такие помещения редко, рассказал коммерческий директор Ghelamco. По его словам, сложнее всего в черте МКАД искать небольшие складские помещения площадью 200-500 квадратных метров. На рынке сегодня нет системных игроков, предлагающих склады мелкой нарезки. Дефицит и низкая вакансия наблюдается и в отношении объектов в 500-700 «квадратов». Еще одной категорией запросов в городе являются складские площади в 1,5-3 тысячи «квадратов». Именно они сейчас пользуются большим спросом со стороны крупных компаний, говорит собеседник «Логируса». – Однако самые большие сложности вызывают запросы на помещения площадью 10-20 тысяч квадратных метров. Как правило, с такими задачами компании вынуждены уходить за МКАД. Я предвижу, что такие склады будут размещаться в 5-10 километровой зоне от автодороги, – резюмировал эксперт. Вместе с тем в остальных регионах, особенно городах-миллионниках, тоже существуют проблемы с предложением складских площадей. В определенных фиксируется явный дефицит, подчеркнул эксперт по уровням развития логистики в компании Александр Мокеев. Это побуждает игроков регионального e-commerce открывать склады в Москве, тем самым увеличивая свою затратную базу и нагрузку на трассы из столицы. – При этом рост спроса сопровождается потерей удельной эффективности использования складских площадей. Наблюдал ситуации, когда, вместо поиска и увеличения локальной эффективности использования уже существующих площадей, компания переезжает на новый склад, – отметил господин Макеев. Напомним, что согласно прогнозам Knight Frank, по итогам 2020 года в Московском регионе в эксплуатацию было введено 837 000 «квадратов» складских площадей. Это на 14% меньше показателя 2019 года.